importance de l'or et de la crise sur le crédit

[taupe91]

la bulle explosera, mais quand?

y a qu'en France que ça a pas baissé sur l'immobilier en 2011, partout en Europe ça a baissé et pas chez nous, pourquoi !

[maraboo666]

De très nombreuses raisons expliquent (selon J.C Bataille) pourquoi l'immo n' est pas prêt de s'effondrer en France.
Un discours à contre-courant produit par un type dont je ne partage pas les convictions, ni politiques ni économiques par ailleurs...
Mais il lui arrive de ne pas se tromper .

Les raisons de l'exception française sont nombreuses :

Première raison à cela : une vraie culture prudentielle dans l'octroi de crédit.

Les ratios prudentiels qui ont conditionné l'octroi de crédit aux particuliers et aux entreprises ont toujours été stricts et la règle des 30 % de revenus maximum consacrés aux mensualités a la plupart du temps été observée. Le refinancement hypothécaire, moteur des bulles anglo-saxonne et espagnole, n'a jamais été pratiqué.

Plusieurs conséquences :

- Il n'y a pas eu de vagues de défauts susceptibles de créer une pression déflationniste sur la monnaie et sur les biens.

- Songez que l'Espagne avant la crise produisait plus de logements que toute l'Europe réunie. Le nombre de logements créés durant les 20 dernières années en France a au contraire été très faible. Selon les statistiques, il manquerait 800 000 logements en France.

Deuxième raison à l'augmentation des prix : des matières premières en forte augmentation.

- Comme partout dans le monde le prix des matières premières a fait flamber l'indice de la construction en France.

Troisième raison : des normes de constructions qui augmentent les coûts

Des normes de constructions plus contraignantes comme la HQE et le BBC ne sont pas propices à la baisse des prix du neuf.

Quatrième raison : la pression foncière.

Les décisions de libération du foncier à la construction dépendent des maires. Le dispositif du plan local d'urbanisme permet aux maires de limiter autant qu'ils le veulent les nouveaux espaces dédiés à la construction. Or développer la construction n'est pas populaire chez les électeurs. Cela explique pourquoi les promoteurs doivent acheter leurs implantations foncières très chères.

Cinquième raison à la hausse de l'immobilier français : le taux de fécondité le plus élevé d'Europe

- La production de logements s'est révélée très insuffisante par rapport à la demande créée par notre croissance démographique. L'Allemagne qui n'a pas, elle non plus, commis d'excès prudentiel durant toutes ces années a conservé longtemps un prix de l'immobilier raisonnable car contrairement à celle de la France, sa population n'est pas en croissance.

Sixième raison : un taux d'immigration élevé.

C'est une des raisons qui a obligé le législateur français à promouvoir la loi SRU obligeant les communes de plus de 5000 habitants à construire 20 % de logements sociaux subventionnés par les collectivités territoriales. En effet, montée des prix et baisse de l'offre en volume ne permettent plus de loger les nouveaux arrivants souvent de condition modeste. La France fidèle à sa tradition étatiste a acheté la paix sociale, mais n'a pas fait baisser les prix dans le secteur privé, bien au contraire.

Septième raison : des familles éclatées.

La hausse du nombre de divorces augmente le nombre de logements nécessaires et en réduit la taille.

Huitième raison : des dispositifs fiscaux incitatifs.

Les dispositifs d'incitations fiscales comme le Scellier et tous ses prédécesseurs ont tenté de lutter contre ce déficit chronique de l'offre versus croissance démographique, sans résultat vraiment probant en volume. En revanche ces dispositifs de subventionnement par l'impôt ont fait flamber les prix en raison d'une hausse de la marge des promoteurs et surtout de celle des entreprises du bâtiment qui n'ont pas manqué d'intégrer une partie de l'avantage fiscal dans leurs prix.

Neuvième raison : des taux très bas.

- Les taux très bas (parfois à 0% avec le PTZ) ont augmenté la capacité d'endettement des ménages en leur permettant d'accéder à la propriété malgré la montée des prix et le déficit de l'offre.

Dixième raison plus psychologique : les français et la pierre.

Les français ont un taux d'épargne élevé et restent fidèle à la pierre, actif tangible au même titre que l'or. Après la stagflation des années 70, ils continuent de penser que, comme le dit le dicton, "qui s'endette s'enrichit" et que la pierre est une valeur sûre. En ces temps de délitement des monnaies, la pierre au même titre que l'or constitue un refuge sécurisant.

Onzième raison, propre à Paris intra-muros : l'attrait de la capitale pour les étrangers.

L'attrait de la ville lumière pour les français mais aussi pour les étrangers du monde entier (première ville touristique au monde) en particulier pour les arrondissements à 1 chiffre a fait littéralement exploser les prix. Dans certains quartiers 80 % des achats sont le fait de riches étrangers qui veulent un pied à terre à Paris.

Si une baisse conjoncturelle et temporaire de 5 à 20 % des prix est possible et logique selon les régions, la réintégration dans le tunnel de Friggit, pris comme référence, par une baisse massive des prix est pour moi un mythe.

Il est facile de dire depuis des années que le prix de l'immobilier est sorti très largement par le haut du tunnel de Friggit. Est-ce que cela veut dire qu'ils vont réintégrer ce tunnel dans les mois qui viennent et surtout que ce retour à une norme qui n'est pas nécessairement pérenne se fera par une baisse des prix. Il peut bien évidemment se faire aussi dans quelques années via une hausse des salaires en valeur faciale par le biais de la stagflation et une stagnation ou montée plus lente de l'immobilier avec augmentation progressive des rendements locatifs.

Analysons ces deux hypothèses séparément :

1. Les prix de l'immobilier réintègreraient le tunnel de Friggit rapidement par une baisse des prix rapide et profonde :

Il faudrait dans ce cas que les raisons qui ont poussé et maintenu les prix à la hausse disparaissent :

La pénurie d'offre va-t-elle disparaitre ? : Non. Au contraire ! La fin du Scellier, les restrictions sur le PTZ vont diminuer la production de logements dans le secteur privé. L'endettement des collectivités territoriales et de l'état ne vont pas dans le sens d'une augmentation importante de la production de logements sociaux. Or une hausse majeure de cette production de logement est la seule véritable solution pour faire baisser les prix. L'environnement du crédit, les différentes décisions politiques ne vont pas aujourd'hui dans ce sens. L'idée du surCos de 30 % est inapplicable sauf en dépossédant les maires de leur compétence logement et en l'imposant aux conseils municipaux, ce qui est électoralement suicidaire. Il faut toutefois rester vigilant et éviter d'investir dans les municipalités où les maires construisent à tour de bras.

Le prix des matières premières va t-il baisser ? Non. A court terme, pourquoi pas ! Mais les injections massives de liquidités dans les pays occidentaux, la démographie galopante et l'accès au développement de milliards d'individus chez les émergents ne militent pas dans ce sens à moyen terme.

Les normes de constructions vont elles devenir moins contraignantes ? Non. Avec la montée des prix de l'énergie, et la raréfaction des ressources fossiles, les pouvoirs publics vont au contraire faire monter leurs exigences à la hausse.

Le taux de fécondité va-t-il baisser ? Non. Quel en serait la raison ? Les prestations d'allocations familiales sont sacrées et sanctifiées. Il suffit de voir le tollé lorsqu'un candidat à la présidentielle a proposé de les assujettir aux conditions de ressources !

Le niveau d'immigration vat-il diminuer en France ? Non. C'est le constat que nous faisons depuis trente ans, je ne vois pas ce qui pourrait inverser la tendance quelle que soit l'agitation politique autour de ce sujet.

Le taux de divorce va-t-il diminuer ? Difficile à dire, mais ce n'est pas le cas pour l'instant.

La disparition des dispositifs fiscaux va-t-elle faire baisser les prix ? Non. Elle va faire baisser les volumes d'achat dans le neuf, donc diminuer la production de logements et donc augmenter la pénurie d'habitations disponibles et faire monter les prix dans l'ancien.

Les français vont-ils entrer en désamour avec la pierre ? Non. On observe au contraire des arbitrages dans de gros volumes de l'assurance-vie vers l'immobilier acheté en cash.

Les taux vont-il monter ? C'est l'inconnue et c'est aujourd'hui le seul paramètre qui peut faire baisser les prix.

Mais si à chaque fois que les taux longs montent, les banques centrales injectent de la monnaie sur le marché obligataire via le système bancaire et qu'elles maintiennent les taux de refinancement à court terme à un niveau très bas, les taux de base bancaires resteront bas, en autorisant une montée lente de l'inflation qui a pour effet de diluer les dettes et tuer les rentiers obligataires à taux fixe. Dans ce cas, l'immobilier pourrait bien stagner ou même continuer à monter en monnaie courante du fait de la dépréciation monétaire.

Si au contraire, l'Allemagne et les pays du nord refusaient ce système structurellement inflationniste, la pression sociale et la réalité économique dans les pays du sud feraient exploser l'Europe. La situation qu'imposerait une hausse des taux sans montée des prix et des salaires serait insupportable car les états doivent régulièrement se refinancer et les acteurs économiques privés doivent également faire appel au crédit à un taux non confiscatoire (ce qui arriverait à la Grèce sans monétisation de sa dette, sans moratoire, ni aide). Ces pays quitteraient donc la zone euro. Dans ce cas, les monnaies locales dévalueraient et l'inflation voire l'hyperinflation gagnerait tous les pays du sud dont la France avec les mêmes conséquences pour les prix de l'immobilier que dans le cas précédent.

Bien que dans ces deux hypothèses, l'issue paraissent inflationniste au niveau des prix de l'immobilier, posons-nous la question de savoir si l'Allemagne qui profite à plein de l'Europe en termes économiques et politiques dans le concert des nations, a plus intérêt à quitter la zone euro ou à supporter de l'inflation. C'est le dilemme qu'affrontent aujourd'hui ses dirigeants. Mon opinion est qu'ils vont tenter d'obtenir les deux à la fois : rester dans l'Europe et limiter l'inflation. C'est à dire qu’ils supporteront tout de même, et malgré leur volonté, de l'inflation mais protégerons l'euro face au dollar à long terme. Mais dans le domaine de la prévision, rien n'est jamais certain et une crise forte des PIGS avec explosion de l'euro ne peut pas être considérée comme impossible.

Si nous allons vers l'inflation dans les deux cas, il n'y a aucune raison pour que les prix de l'immobilier baissent massivement en France à part la volonté de certains analystes de voir les prix réintégrer une fourchette repérée par Friggit qui n'a plus aucun rapport avec la situation actuelle.

Source: futures.overblog.com > avril/mai 2012

[Dan]

Tres interessant
Il conseille d acheter sa residence principale mais sans aborder l effet de la crise sur la capasité de remboursement.
http://futures.over-blog.com/article-ac ... 38034.html

Je suis allé voir son blog futures.overblog.com:
Il est convaincu que nous allons vers de l inflation. Il arrive presqu a m'en persuader ( je constate une tres claire hausse des prix de la nourriture que j achete)
-Pourquoi n aborde t il pas le manque de vitesse (circulation de la monnaie), composant essentiel de l inflation?
-Il ne semble pas aborder l effet de la crise a venir sur les proprietaires (vendeurs potentiels) qui eux meme ont empruntés et n arriveront peut etre pas a rembourser leurs prets..
La situation de mon point de vue me semble etrange car j ai l impression que les deux phenomenes se produisent en meme temps:
Les prix montent (inflation)
mais que la consommation baisse (deflation)
EDIT: J C Bataille anticipe une sortie de la crise actuelle par la stagflation.
J ai trouvé ces explications fort utiles:
http://www.objectifeco.com/economie/inf ... niste.html

[Stephane]

-Pourquoi n aborde t il pas le manque de vitesse (circulation de la monnaie), composant essentiel de l inflation?

Je n'ai pas encore lu l'article, mais je souhaite d'abord réagir sur ce point précis.
Cette définition de l'inflation incluant la vitesse de circulation n'est pas une vérité scientifique absolue, mais la théorie d'un courant économique particulier, souvent appelé école orthodoxe ou dominante.
C'est l'économie la plus enseignée dans les universités, caractérisée par un recours excessif à la modélisation mathématique, son individualisme ontologique, et son incapacité à prévoir les crises puisqu'elles sont impossibles selon leurs propres modèles...
La science économique est riche d'autres courants (souvent appelés hétérodoxes) mettant en avant d'autres modes de rationalité que les seules mathématiques (rapports sociaux, institutions, psychologie...)

Ceci pour dire que cette définition de l'inflation n'est pas un universel incontesté, mais je lirai l'article plus tard

[Stephane]

Tout à fait d'accord sinon avec la conclusion de l'article de ObjectifEco :

Pour parler de déflation, il faut que le prix facial des biens et des produits manufacturés baissent non pas parce que l'économie ralentit mais parce que l'argent se renchérit. On voit bien que c'est faux. L'argent perd chaque année un peu plus de sa valeur par rapport à l'or (multiplié par 5 en 12 ans) et à l'immobilier (multiplié par 2 en 12 ans) dans les pays qui ne subissent pas de deleveraging, à situation de croissance, d'offre et de demande relativement constante (cas de la France). Cela signifie qu'en dépit d'une vélocité monétaire réduite, l'inflation progresse à un taux supérieur à celui ciblé par les banques centrales. Si le prix des actions et des matières premières diminue actuellement, c'est parce qu'on anticipe une baisse de l'activité, certainement pas un renchérissement de la monnaie. Ce phénomène n'est pas une déflation : c'est une stagflation. Celle-ci a de fortes chances de se développer plus avant avec le temps.

[Dan]

Concernant l effet de la crise sur le logement:
Expulsion expresse des mauvais payeurs
http://www.france24.com/fr/20121008-201 ... s-10-jours
Voila ce qui nous attend?

[antipro]

Ce phénomène n'est pas une déflation : c'est une stagflation.

et la suite c'est quoi? inflation? autres?

[Dan]

Effondrement du marché immobilier aux Pays-Bas, la France est-elle la prochaine ?
http://www.24hgold.com/francais/actuali ... butor=Mish.

[TONY333]

Concernant l'immobilier je pense également que les prix vont chuter.
Ensuite, dire à quelle vitesse est difficile, car c'est un Marché lent, mais les mesures fiscales 2013 vont déjà accélérer le processus.

[iron man]

Je reste mitigé sur l'évolution du marché de l'immobilier Français.

Le chômage et le tarissement du crédit pour les prêt immobilier pourrait effectivement entraîner une chute du marché mais un facteur essentiel reste souvent largement sous-estimé: La demande.

La démographie aidant, elle excède de loin l'offre. De mémoire, Il nous manque 1 million de logement en France (chiffre à vérifier) et ironiquement c'est ce que l'Espagne à en trop.

Concernant l'article.

Les chiffres du chômage et ceux de la croissance me feront toujours autant rire.