Philippe Béchade [vidéo]

[Arnaud]

Laurent & Philippe Béchade – 2 Juin 2011

C'est ici : http://rimsave.com/?p=1046


Béchade n’interprète pas l'achat en masse de tonnes d'or par les banques centrales et pays comme une anticipation de possibilité de retour a l'étalon or, mais expliquerai plutôt que l'or est un moyen de diversifier, tout comme l'immobilier (pour les rentiers) et certaines devises types francs suisse, au vu d'un manque de confiance accrus envers le $. Il commente pour cela que les sommes investies ne représente que très peu dans la trésorerie malgré les tonnes accumulées.

[Sam's]

Bonne pioche, génial et merci !
Ça va beaucoup plus loin qu'une stratégie d'investissement sur l'or.
A voir et écouter absolument pour comprendre les mécanismes boursiers de la finance folle, de la monnaie, de l'économie mondiale à travers les évènements géopolitiques qui secouent la planète, le transfert de la richesse du travail au seul capital, l'étranglement des peuples par l'argent dette.

[Sam's]

Deux ou trois bémols cependant.

Je trouve que la position de Philippe Béchade sur l'or n'est pas claire.
D'un côté il nous dit de limiter notre investissement sur l'or et de l'autre il dénonce : " ceux qui investissent massivement dans l'or métal sont les mêmes qui nous disent que tout va bien."

Je suis quelque peu circonspect.
Agora, où Philippe Béchade intervient, publie des articles, analyses et lettres d'informations souvent pertinents.
Toutefois, Agora est rattaché à Money Week et Matières Premières, Au coffre.com...
Derrières ces éditions, il y a tout un business incitant les lecteurs à s'abonner à des revues, des préconisations d'investissements payants, conseils téléphoniques en 0800 surtaxés...
Certains spécialistes recommandent de limiter l’or à 10% de ses avoirs, mais c’est surtout pour orienter leurs clients avec les 90% restants vers les autres produits qu'ils ont vitrine, à l'arrière de leur "magasin", car ils ne feraient guère de business avec l’or.
C'est sans doute ce qui explique pourquoi Philippe Béchade reste volontairement très évasif sur le placement en or.
Il met beaucoup plus l'accent sur l'immobilier, beaucoup moins accessible pour la plupart des gens.

L'immobilier ?
Je n'y crois pas trop car avec des taux d'intérêts inférieurs à l'inflation et la spéculation liée, le marché immobilier est surévalué.
Article très instructif à ce sujet qui va beaucoup plus loin :
QUAND LE BÂTIMENT VA… TOUT VA ?

Cette fois-ci, c’est le CAS (Centre d’Analyse Stratégique) qui le dit : « Si la première phase de hausse pouvait paraître cohérente avec la baisse des taux d’intérêt, il semble aujourd’hui probable que celle-ci ait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché immobilier français. »
Lire la suite ...

Pour approfondir le sujet, je vous recommande le blog de Marc Candelier

IMMOBILIER ET L’ÉCONOMIE
Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ?

Alors quand on me parle de diversifier le placement de mon épargne avec une préférence pour l'immobilier parce que c'est de la pierre et que c'est du durable, peut être, mais au juste prix !

Lire aussi : " LA NATURE FIDUCIAIRE DES PRIX "

... qu’il s’agisse de la bourse ou de l’immobilier, les systèmes de croyance relatifs à la création de richesse sur lesquels reposent « les deux piliers du capitalisme américain », selon les termes de certains commentateurs, sont fiduciaires, au sens de « fondés sur la foi ». De tels systèmes peuvent se révéler fragiles lorsque la foi vacille : la banqueroute de John Law autrefois, lors de la première introduction à large échelle de la monnaie papier en France, rappelle que tout système fiduciaire nécessite un nombre suffisant de croyants convaincus de son fondement tangible pour assurer de cette manière, sa réalité.

[Arnaud]

Merci de cette recherche approfondie !

IMMOBILIER ET L’ÉCONOMIE
Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ?

Alors quand on me parle de diversifier le placement de mon épargne avec une préférence pour l'immobilier parce que c'est de la pierre et que c'est du durable, peut être, mais au juste prix !

Est-ce que cette argument est réellement valable ? J'ai envie de la remettre en question car si l'on compare par exemple avec la 5francs semeuses en argent, l'on pourrait dire qu'elle est aussi surévaluée par rapport aux années 1960/1969. Idem pour l'or au d'autre produit qui non de cesse d'augmenter au fiL du temps. Je veux en venir a cela : si l'immobilier augmente n'est pas parceque l'inflation d'année en année augmente, c'est a dire que la monnaie fiduciaire perd de sa valeur ?

A savoir aussi que les ménages ont vu leur part de loyer et leur part alloué a manger diminuer avec le temps de leur salaire. Le niveau de vie faisant, l'argent gagner ne sert plus seulement a ce loger et ce nourrir, mais aussi a consommer divers loisirs et objets. Avant quant il fallait 70 % de son salaire pour manger quel est ce pourcentage actuellement ?

Si l'immobilier a augmenter, notre niveau de vie aussi, et la part de notre salaire alloué a manger et ce loger a fortement diminuer pour laisser place a une nouvelle religion qu'est le consumérisme, grignotant ainsi une part importante de nos revenus dans du non-nécissitaire.

Je vais prendre l'exemple de mes parents qui ont vécus dans une maison de campagne dont le sol était en terre battue quant ils étaient tout jeune et maintenant ils vivent leur retraite dans une maison avec le chauffage au sol par géothermie et vivent actuellement bien plus aisément que de toute leur vie malgré des revenus "moyen".


Par contre je rejoint l'idée qu'il est plus que préférable d'investir dans de l'or que dans une rente immobilière. D'une part parceque l'immobilier peu s'investir dans un cycle de baisse et d'autre part parcequ'une crise majeur entraînera un écroulement de l'immobilier. Après la guerre de 1945, une ferme s'achetait pour une bouchée de pain mais quelques années après la valeur n'a eu de cesse d'augmenter jusqu'a nos jours. Investir donc avant une crise alors que les prix sont au plus haut n'est pas un bon investissement.
Par contre acheter pour être propriétaire et non plus locataire me semble une bonne idée (a voir au cas par cas).

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Concernant l'immobilier,
pour moi, c'est très simple,

1) le lieu : nous sommes en France ou la proportion de propriétaires par rapport aux locataires est très faible par rapport à certains autre pays (à peine plus de la moitié il me semble)

2) l'offre et la demande :
nous sommes un pays où la population augmente contrairement à l'Allemagne par exemple
nous sommes un pays qui voit du mouvement dans les zones urbaines (mutations ou recherches d'emploi...etc)

3) Les locations : parc faible par rapport à la demande et exigences des propriétaires élevées = loyers élevés.
d'où ma réflexion me disant que mieux vaut payer par exemple 1.000 euros pendant 15 ou 20 ans et avoir un bien physique au bout et avoir fait le plus gros pour penser à sa retraite (sans y penser et sans mettre ses sous dans des assurances vies qui risquent de se volatiliser), plutôt que de mettre plus de 800 euros en bien équivalent à pure perte dans une location pour avoir finalement engraissé le propriétaire. Et se retrouver dans la précarité la retraite venue.

Ma conclusion est qu'il n'y a pas photo concernant la résidence principale, c'est une évidence.

Maintenant concernant les placements dans l'immobilier c'est plus le risque d'impayés et de dégradations qui ne me feront pas aller là dedans et non une imaginaire bulle immobilière en France qui n'existe pas à mon sens.
(ce qui n'est pas le cas dans d'autres pays )

[Arnaud]

Ma conclusion est qu'il n'y a pas photo concernant la résidence principale, c'est une évidence.

Maintenant concernant les placements dans l'immobilier c'est plus le risque d'impayés et de dégradations qui ne me feront pas aller là dedans et non une imaginaire bulle immobilière en France qui n'existe pas à mon sens.
(ce qui n'est pas le cas dans d'autres pays )

Je ne pense pas non-plus qu'il y ai de bulle immobilière en France, hormis Paris intra-muros et peut être certaines grandes ville et lieux hautement convoités par une clientèle très aisé, je pense notamment a certaines iles autour de la la France métropolitaine.

plutôt que de mettre plus de 800 euros en bien équivalent à pure perte dans une location pour avoir finalement engraissé le propriétaire. Et se retrouver dans la précarité la retraite venue.

en effet

[Stephane]

Maintenant concernant les placements dans l'immobilier c'est plus le risque d'impayés et de dégradations qui ne me feront pas aller là dedans

Je vois une autre raison d'hésiter à faire des placements spéculatifs ou locatifs dans l'immobilier, c'est l'évolution imprévisible de la fiscalité.

Au cas où celle-ci deviendrait confiscatoire un jour, impossible de prendre le "Paris-Bruxelles" avec son bien sous le bras pour aller le vendre là-bas.

J'admire l'optimisme de ceux qui affirment qu'il n'y a pas de bulle immobilière en France, voire l'optimisme plus grand encore de ceux qui pensent qu'il n'y aura jamais de correction de prix et que l'immobilier français restera éternellement haussier.

Pour moi le risque de correction existe, et c'est un risque de faire une MV si l'on est contraint de vendre un bien au mauvais moment.

Pas plus risqué que n'importe quel autre placement, mais pas moins non plus donc. Aussi, je trouve que c'est un risque inconsidéré de placer 100% de son patrimoine en immobilier locatif, et je connais beaucoup de gens malheureusement qui font cela au motif que "l'immobilier ça ne baissera jamais".

Et puis un marché aussi dépendant de subventions d'état pour poursuivre sa hausse ne me paraît pas sain. On gonfle artificiellement les prix à coups de niches fiscales et autres prêts à taux zéro, mais le jour ou tout cela s'arretera on risque l'effondrement. Un peu comme pour les ventes automobiles en France depuis la suppression de la prime à la casse...

[Sam's]

... si l'on compare par exemple avec la 5francs semeuses en argent, l'on pourrait dire qu'elle est aussi surévaluée par rapport aux années 1960/1969. Idem pour l'or au d'autre produit qui non de cesse d'augmenter au fiL du temps. Je veux en venir a cela : si l'immobilier augmente n'est pas parceque l'inflation d'année en année augmente, c'est a dire que la monnaie fiduciaire perd de sa valeur ?

Lors du passage au nouveau franc, l'Argent abandonné après 1871-1940, a été réutilisé.
C'était en janvier 1960.
Tout au long des années '60, la moyenne du prix de l'Argent se situait aux environs de 250 francs/Kg mettant la pièce de 5 francs Semeuse au prix de l'Argent (8,02 gr) à 2 francs de l'époque, soit 40 % de sa valeur faciale.
Suite à la montée du prix de l'Argent et parce qu'il y avait risque de thésaurisation, les pièces ont été produites en cupro-nickel.
Le pic a été atteint en 1980 lorsque l'Argent monta à 3.000 francs/Kg. (Source)
De fait, la frappe des nouvelles pièces (1980), ont vu leurs parts d'Argent pur diminuée - 24 FF d'Argent pur pour 1 pièce de 100 francs Argent, soit 24 % - près de deux fois moins d'Argent pur par rapport à sa valeur faciale, en comparaison avec la 5 francs Semeuse.

Pour la 50 F Hercule, son cours moyen entre 1974 et 1980 fut de 1319 FF qui, à 27 Gr d'Argent fin, mettait cette pièce à 32 francs en Argent fin soit 66 % de sa valeur faciale.
Anecdote :
En 1974, un tirage d'essai des 50 francs Hercule, pour le même poids mais d'une valeur faciale de 20 FF, fut tiré (si mes souvenirs sont exactes) à 6000 exemplaires, faisant que ces pièces sont assimilées à des pièces de collection valant au moins le double de leurs cours, soit une prime de 100 %.
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La montée de l'immobilier n'est pas seulement du fait de l'inflation érodant la monnaie, il y a la spéculation et comme l'a exposé Stephane, le marché de l'immobilier est subventionné et fiscalement avantageux. Pour le moment.
Le jour où tout cela diminuera ou disparaitra peu ou prou et/ou, que les taux d'intérêts doubleront, la bulle éclatera.

De plus, l'évolution du prix des loyers sur le marché locatif n'a pas suivi celle des prix d'achat du foncier, hausse des prix des loyers explosant que de 30 % par rapport à ceux sur les prix de vente de l'immobilier (+80 %).
Autre élément important est que, les prix du locatif sont habituellement indexés sur l'inflation alors que les salaires ne le sont plus.
Pour preuve, la part salariale de la richesse produite a perdu 10 points sur le PIB au profit du capital, représentant pas moins de 180 milliards d'euros par an depuis les années '90, perte qui aurait pu et pourrait encore financer largement les déficits des caisses retraites, Sécu, chômage...
Voir à ce propos cette vidéo humoristique (vraiment excellente), qui explique très bien cela, comme celle-ci aussi, sur l'enjeu des retraites.

Autre chose qui alimente la bulle :
Un propriétaire qui vend son bien, pour un autre pas forcément plus grand mais plus confortable et/ou de meilleure qualité, va le vendre au prix du marché et acheter son nouveau logement souvent plus cher que celui qu'il a cédé.
Par ailleurs :

L’étude (du CAS) souligne aussi d’autres facteurs, très intéressants : « L’augmentation de la durée des prêts a été permise par de nouvelles techniques bancaires et par l’allongement de la durée maximale des prêts aidés. En libérant la demande, cette augmentation a pu favoriser la hausse des prix. Néanmoins, elle est aussi une conséquence de la hausse des prix, les ménages acceptant de s’endetter plus longtemps pour faire face à l’augmentation des prix. »

‘Nouvelles techniques bancaires’ dont le CAS tait les noms : subprimes, titrisation, crédit hypothécaires rechargeables, …

En quelque sorte, on continue de favoriser une forme artificielle de croissance par l'argent-dette.

Le mieux, en ce qui me concerne, c'est d'investir dans la terre plutôt que la pierre.
Il y a en France, des parcelles de terres agricoles, de bois et de forêts très bon marché.
Rien ne dit que celles-ci demeureront inconstructibles éternellement.
Un truc à creuser dont j'ai entendu parler :
En possession d'une parcelle de forêt et avec un permis de chasse, aucun permis de construire ne serait obligatoirement requis pour un refuge de chasseur du type d'un petit chalet en bois ou un pavillon de chasse.

[Arnaud]

Pour moi le risque de correction existe, et c'est un risque de faire une MV si l'on est contraint de vendre un bien au mauvais moment.

Pas plus risqué que n'importe quel autre placement, mais pas moins non plus donc. Aussi, je trouve que c'est un risque inconsidéré de placer 100% de son patrimoine en immobilier locatif, et je connais beaucoup de gens malheureusement qui font cela au motif que "l'immobilier ça ne baissera jamais".

Et puis un marché aussi dépendant de subventions d'état pour poursuivre sa hausse ne me paraît pas sain. On gonfle artificiellement les prix à coups de niches fiscales et autres prêts à taux zéro, mais le jour ou tout cela s'arretera on risque l'effondrement. Un peu comme pour les ventes automobiles en France depuis la suppression de la prime à la casse...

La montée de l'immobilier n'est pas seulement du fait de l'inflation érodant la monnaie, il y a la spéculation et comme l'a exposé Stephane, le marché de l'immobilier est subventionné et fiscalement avantageux. Pour le moment.
Le jour où tout cela diminuera ou disparaitra peu ou prou et/ou, que les taux d'intérêts doubleront, la bulle éclatera.

De plus, l'évolution du prix des loyers sur le marché locatif n'a pas suivi celle des prix d'achat du foncier, hausse des prix des loyers explosant que de 30 % par rapport à ceux sur les prix de vente de l'immobilier (+80 %).
Autre élément important est que, les prix du locatif sont habituellement indexés sur l'inflation alors que les salaires ne le sont plus.
Pour preuve, la part salariale de la richesse produite a perdu 10 points sur le PIB au profit du capital, représentant pas moins de 180 milliards d'euros par an depuis les années '90, perte qui aurait pu et pourrait encore financer largement les déficits des caisses retraites, Sécu, chômage...
Voir à ce propos cette vidéo humoristique (vraiment excellente), qui explique très bien cela, comme celle-ci aussi, sur l'enjeu des retraites.

D'accord, je comprend votre point de vu.

Le mieux, en ce qui me concerne, c'est d'investir dans la terre plutôt que la pierre.
Il y a en France, des parcelles de terres agricoles, de bois et de forêts très bon marché.
Rien ne dit que celles-ci demeureront inconstructibles éternellement.
Un truc à creuser dont j'ai entendu parler :
En possession d'une parcelle de forêt et avec un permis de chasse, aucun permis de construire ne serait obligatoirement requis pour un refuge de chasseur du type d'un petit chalet en bois.

Oui j'y ai pensé aussi. L'on peu il me semble sur une terre quelconque y mettre une caravane tant qu'elle n'est pas scellé a la terre c'est a dire qu'elle ne soit pas détourner de sa fonction "mobile". Je connais plusieurs terrains, ou j'y ai vu des caravanes, et meme des petits chalets, avec jardins, potager, petits bois et étangs ... lorsque j'allais taquiner la truite en de petits endroits encore sauvage.

[Arnaud]

Voir à ce propos cette vidéo humoristique (vraiment excellente), qui explique très bien cela

Excellente vidéo sur le ton de l'humour. Il vaut mieux en rire car j'ai un sentiment de colère qui part du ventre, les neurones qui ce croisent et les poils qui se lèvent ... néanmoins comme le disait économienet dans sa vidéo sur les retraites, il faut ce prendre en main maintenant, vu que l'on est prévenu. Mais combien sont prévenus ? beaucoup je pense mais peu ne peuvent l'entendre comme une vérité si n'est souvent, quant meme, comme un sentiment de résignation face au gavage de couleuvres que déploie le gouvernement en toute quiétude et assurance. En brève, ne rien attendre du gouvernement qui ne fait que son role de passeur de notre richesse créée ... on est de vrai vache a lait traité en grande pompe

J'entend Marianne au loin chanter la Marseillaise lançant le pas en direction d'un gouvernement corrompus par le NWO